物流園區規劃是物流土地規劃的重要組成部分。它不僅直接為物流企業獲得規模效益和集聚效益創造土地利用條件，而且與調整城市土地結構、減少城市交通擁堵和環境壓力密切相關。

  目前，在我國各類物流中心中，連鎖商業建設的物流中心占很大比例，社會化、專業化的物流中心數量較少。因此，大多數物流中心布局分散、設備閑置、物流節點資源浪費仍然非常嚴重。因此，物流園區作為物流系統的先進綜合節點，在優化物流園區布局的規劃和建設中發揮著重要作用。

  一、物流園區空間布局特點

  1.物流園區空間布局的位置選擇

  物流園區空間布局的位置選擇是確定物流園區的合適空間位置。具體物流園區的位置選擇應結合實際情況進行具體分析，主要屬于物流園區中觀位置問題的研究范疇。這里主要是在經濟全球化引起的新一輪國際分工的背景下，結合當前產業結構調整引起的區域產業布局調整和城市空間布局調整的實際情況，討論適合物流園區布局的整體位置特征。綜上所述，物流園區空間布局的位置選擇特征主要體現在以下三個方面：一是物流園區應布置在城市邊緣；二是物流園區應布置在交通樞紐；三是物流園區應布置在特殊企業集群附近。

  2.物流園區空間布局規劃的特點

  一是時效性

  物流園區的空間布局規劃是物流園區在特定歷史時期的空間規劃和布局，必須在一定的時間段和空間位置實施。考慮到物流園區的公益基礎，其規劃的有效期一般比其他行業要長。物流園區的布局規劃是根據規劃期內要實現的目標和狀態制定的。如果超過規劃期，規劃將過時或無效。

  二是連續性

  物流園區的空間布局規劃是一個尋求正確控制物流節點系統和物流園區系統并將其納入良性循環的連續過程。物流園區對物流節點系統的繼承突出了物流園區布局規劃的連續性。因此，物流園區的布局規劃不能考慮現有物流節點的布局及其規劃，必須使上述規劃盡可能協調和連續。此外，物流園區的布局規劃可以促進物流園區的發展，開發的物流園區將對原規劃提出反饋和改進要求。物流園區的布局規劃和物流園區的發展既相互限制，又相互聯系和促進。

  第三，戰略性

  物流園區的布局規劃是對物流園區在一定空間內的建設和布局做出的重大決策。物流園區布局錯誤會造成廣泛、長期、不可彌補的巨大損失：適當的布局將充分發揮物流園區在促進物流系和區域經濟發展的作用。因此，物流園區的布局規劃是一項具有戰略性質的工作。

  第四，區域性

  物流園區的布局規劃總是與一定的區域空間有關。其區域性不僅體現在根據當地情況制定布局規劃，而且在明確適合物流園區建設水平的同時，在具體區域空間實施相關建設項目。

  第五，綜合性

  物流園區布局規劃涉及經濟、地理、物流、交通、統計、城市規劃和系統工程技術等學科，各學科交叉滲透是物流園區空間布局規劃的突出特點，制定完整的物流園區空間布局規劃需要多學科專家完成。

  第六，層次性

  物流園區布局規劃涉及的內容很多，規劃的空間范圍也不一樣，研究所關注的布局問題也不一樣，層次分明顯。

  二是物流園區規劃的條件要素

  1、區位條件

  位置條件是物流園區建設的必要條件。物流園區的運營應滿足當地經濟區物流運營成本和效率的要求，其基礎設施布局和規模應適應物流園區運營的效率和發展。物流園區的布局和選址應考慮以下幾個方面：一是接近城市和經濟發展集群。集中的市中心商業網點是配送中心的主要供應和配送對象。靠近市場、縮短運輸距離、降低運輸成本、快速供應是配送中心布局的主要因素；其次，靠近主要交通干線。配送中心的供應和配送主要是通過道路運輸在主干線上建設物流園區，可以降低運輸成本；三是位于商品流通配送中心，便于處理物流需求。

  2、物流需求

  物流需求是影響物流園區規劃的最直接、最重要的因素。根據各地區經濟發展趨勢，分析物流園區建設需求，計算區域物流總量，即區域物流總量=吸收的物流量(采購) 生成量(生產加工制造) 輸出量(流出銷售外運)。

  物流需求包括直接需求和潛在需求。直接物流需求是物流需求主體對物流社會化服務的直接需求，以滿足其生產經營、業務發展和生活需求，包括：工業企業對物流服務和銷售物流的需求；連鎖業務對配送服務的需求；一般消費者的物流服務需求；區域間貨物轉運需求。潛在物流需求主要是指經濟環境、社會環境和物流服務環境的發展，從動態角度分析物流需求的變化趨勢，主要包括：工業企業對物流服務和銷售物流的潛在需求；一般消費者對物流服務的潛在需求；區域間貨物轉運的潛在需求。

  3、政府政策

  物流園區的建設離不開政府政策的支持。政府提供的優惠政策可以大大降低物流園區的成本。例如，政府提供的優惠地價可以降低建設成本。政府還可以提供吸引投資和物流企業的優惠政策。

  4.基本操作條件

  （1）采購

  物流園區可以吸引國內外采購中心進入園區進行投資。通過提供專業的物流服務，在全球范圍內尋找供應商，尋找質量最好、價格合理的產品和服務，為企業與供應商或客戶之間的溝通搭建橋梁。所涉及的業務包括分揀、重組或簡單加工國內外的增值服務；國際貨物的綜合處理和簡單的增值加工，銷往國內外。

  （2）運輸

  運輸是物流園區中最重要的組成部分，由運輸設施、運輸工具、通行權和在此基礎上提供運輸服務的承運人組織組成。物流園區要求運輸具有良好的通信性，能夠滿足物流需求的可用性，保持合理的運輸價格，以及由各種運輸方式組成的綜合運輸系統的布局、合理的分工和協調。公路運輸與物流園區建設密切相關，是貨物陸路運輸的重要手段，是實現上門服務的最可靠途徑。

  公路網絡是分布最密集的網絡，物流園區的貨物配送可以通過公路運輸實現；鐵路運輸的優勢是快速、廉價的貨物運輸，可以通過集裝箱實現公路與鐵路的多式聯運。將鐵路線引入物流園區，建設車站、倉庫及相關運營輔助設施，可處理車輛、零負荷、重型貨物、集裝箱、散裝貨物；水路運輸是一種相對便宜的運輸方式，可以一次運輸大量貨物，也可以與公路、鐵路多式聯運，港口本身是散裝貨物的配送中心；航空運輸量最小、最快，但大多數貨物屬于高附加值產品，貨運要求和質量高于一般運輸方式；管道運輸大、連續、快速、經濟、安全、可靠、穩定、投資少、占地面積小、成本低，可實現自動控制。

  （3）倉儲

  倉儲具有場所效應，調節產品需求，能夠適應生產消費之間的時間差異，構成物流園區的另一個支撐要素。倉儲基礎設施由倉庫設施、倉儲設備、倉儲功能和倉庫經理組成，形成物流園區的物流據點。

  (4)信息管理

  物流園區內部信息是與公園內各種活動相關的信息，包括各種具體的材料流通、物流運營層、物流控制層等信息。物流園區外部信息是在物流園區活動之外產生的，是提供給園區活動的信息，包括供應商、客戶、訂單合同、運輸、倉儲管理等信息。信息是實現優質服務的保證，通信基礎設施和信息系統的建設已成為物流園區系統建設的重要保證條件。

  (5)包裝、裝卸、搬運、流通加工、國際貿易通關包裝、裝卸、流通加工、國際貿易通關及其物流延審服務等環節的設施設備配套設施已成為物流園區不可或缺的要素。

  (6)物流人才、技術條件

  物流園區的建設需要通過良好的物流服務組織和運營管理來實現。物流組織管理是滿足物流活動的內部要求和重要條件，人才和先進的物流管理技術是實現高效物流組織管理的核心和支持要素。先進的物流技術是運輸、倉儲、信息、包裝、裝卸、流通加工等支持的技術結合，可以充分反映物流管理的技術創新，如實現零庫存、及時供應、協調配送、流程再造等物流技術目標。

  三、物流園區規劃流程分析

  物流園區的建設是一個復雜而長期的項目，投資大，回收周期長，短期內難以盈利。此外，市場競爭日益激烈，物流園區的規劃也越來越重要。根據國內外先進的物流園區規劃經驗和實踐，通過對我國物流園區建設規劃過程的理論研究和實踐分析，總結出適合我國物流園區規劃的過程。

  1.物流市場分析

  主要包括物流需求分析、市場競爭分析和物流實踐分析。通過定量定性市場分析，了解物流園區周邊地區的經濟發展、市場需求、基礎設施建設和服務競爭，掌握區域經濟發展的實際和潛在的運輸、倉儲、配送加工物流需求，根據長期和近期物流，確定物流園區的長期和近期建設規模。

  2.物流園區的戰略定位

  根據物流園區服務對象的特點、輻射范圍的大小、商品交易的行業特點、特色服務和人文理念的精心設計，進行科學的戰略定位。規劃者可以使用戰略定位SWOT分析方法分析了物流園區的整體優缺點、機遇和威脅。在分析過程中，如果機場、港口、公路貨運站等服務占整個公園的很大比例，則必須進行特殊服務SWOT分析。

  分析的主要作用是幫助商業決策者明確內外環境，提出物流園區發展的使命、愿景目標、各階段的建設目標和競爭戰略，從而實現準確的戰略定位。在物流園區規劃過程中，可以考慮以下競爭戰略：充分利用保稅物流中心的功能，實現進出口清關和行政管理的高效率；充分利用和擴大現有物流信息系統，建立強大的國際物流信息平臺；充分利用國際貿易政策，建立歐美特色商品專業配送中心，擴大國際物流業務；充分利用現有園區企業的優勢和物流需求，促進產業供應鏈的競爭力，聚集產業物流，實現產業鏈的形成和優化。

  3.物流園區功能設計

  物流園區的基本功能包括以下幾個方面：

  （1）綜合功能：園區具有儲存、包裝、裝卸、搬運、流通加工、運輸方式轉換、信息、調度、配送等功能，具有綜合各種物流方式和物流形式的作用；

  (2)專業功能:集裝箱組裝箱功能、運輸配裝及中轉功能、配送加工功能；

  (3)集約功能:集約物流主體設施及相關管理、通信、貿易等設施；

  (4)信息和交易功能:集中收集物流信息，控制物流流程，實施集中管理；

  （5）存儲功能:通過集中庫存可以相對降低庫存總量，實現有效庫存調度，從而能夠充分發揮倉儲功能，減少工商企業對倉庫的投資；

  (6)運輸功能:有效集約公路、鐵路、水運、空運，實現綜合運輸、多式聯運的最有效轉化；

  （7）服務功能：包括生產、生活、停車服務，提供金融、保險、工商、稅務、設施維護等全方位配套運輸車輛服務，屬于生產輔助服務功能。

  因此，根據物流園區的基本功能，可分為倉儲區、加工區、增值區、交易展示區、綜合服務區、行政區、商業區、住宅區等功能區。

  物流園區的功能設計主要采用自上而下的方法。首先，確定物流園區的規劃原則，列出和分析物流功能規劃中涉及的核心因素，然后將整個物流園區規劃分為倉儲區、綜合服務區等多個功能區。決策者根據實際需要命名、定義和分配各功能區域的相應區域，并引入相關設施、設備和信息系統。最后，定義和描述物流園區的核心流程，包括集裝箱服務、生產原材料供應配送、生活資料采購配送、保稅物流運營、機場/海港/鐵路物流服務流程等。

  4.物流園區設施規劃布局設計

  根據物流園區的戰略定位和業務目標，在確認的空間場所，根據規劃布局的原則，考慮從貨物進入、裝配、加工到貨物運輸的整個過程與物流的密切相關性，人員、設備和材料所需的空間進行最合適的分配和最有效的組合，以獲得最大的經濟效益。同時，為園區的進一步發展制定相應的發展計劃。

  5.物流園區商業規劃

  商業計劃主要包括組織結構和職責、物流園區商業模式、收入預測、客戶分析、園區銷售/營銷策略、投資收入和風險評估等總體分析。商業計劃的目的是使物流園區式和管理模式得以投資和管理。

  6.物流園區的商業模式

  在完成以上園區規劃步驟后，最終確定園區的經營模式。物流園區的經營管理模式是指物流園區為實現發展目標而采取的決策、組織、經營與管理形式。采取哪種經營管理模式，直接取決于開發建設模式。一般說來，采用政府主導的經濟開發區模式和政企聯合開發模式的物流園區，其經營管理模式可采取管理委員會制；采用政府規劃物流企業共同開發模式的物流園區，其經營管理模式可采取業主委員會制；采用大型物流企業主導開發模式的物流園區，其經營管理模式可制；采用物流（或工業）地產商開發模式的物流園區，其經營管理模式可采取物業管理制。

  更多資料請參考中商產業研究院發布的《中國物流園區開發運營及投融資戰略規劃研究報告》，同時中商產業研究院還提 ** 業大數據、產業情報、產業研究報告、產業規劃、園區規劃、十四五規劃、產業招商引資等服務。